一、代書是什麼？
代書的根源可溯至清朝時代，主要協助客戶處理土地和房產事務。隨著時光推移，現代處理土地業務的代書實際上已演變成地政士的角色。地政士通過國家代書考試合格，獲得執業資格，並加入地政士公會成為不動產服務專業人員。
他們的主要職責包括代辦不動產交易的法律文件申請及相關服務。而台灣於民國90年10月頒布了《地政士法》，以保障公民和代書雙方的權益。根據《地政士法》的規定，一位合格的地政士需滿足以下三個條件：
- 經地政士考試及格，並領有地政士證書。
- 持有政府核發之開業執照，期效為4年。每4年應完成專業訓練並換照。
- 須設立獨立事務所執業，或由兩人以上合組聯合事務所。不得設立分所。
二、4種常見代書服務內容
代書服務的範疇相當廣泛，涵蓋了不動產領域中法律、經濟、管理等多個方面的知識和技能。根據《地政士法》第16條，代書可提供以下幾種服務：
- 不動產買賣
代理撰擬不動產契約或協議事項、不動產契約或協議之簽證
- 不動產行政
房屋租賃、代理申請土地測量事項、贈與稅、遺產稅以及不動產買賣涉及的所得稅、增值稅事項
- 不動產登記
代理申請與土地登記有關之公證/認證事項、代理申請土地登記事項
- 代理申辦貸款
代書貸款也可以稱為民間個人信貸，是以個人的信用和財力向代書管道申請貸款，其優點是核貸條件比銀行寬鬆、撥款快速
三、4步驟代書過戶流程
在與代書接洽的過程中，若牽涉到不動產交易或所有權轉移，將需進行「過戶」程序。以下是過戶的基本流程：
- 簽約
買賣雙方見面確認身分，檢視建物或土地的正本權狀以確認對方是否為該筆交易的不動產所有權人，接著針對價格、付款方式與日期、其他附加條件等契約內容進行協商，達成共識後記錄下來。買賣雙方會在代書見證下簽名蓋章，支付訂金或其他簽約款項也在此階段完成。
- 用印
買賣雙方直接在代書事務所完成申報書或申請表的蓋章動作，提供身分文件影本、建物或土地權狀影本等相關資料。
- 完稅
完成繳納契稅，土地增值稅等相關款項。不論是契稅、增值稅，都可以交由代書代繳。
- 交屋
買方取得新權狀，賣方辦理抵押權塗銷，買方支付尾款並且取回本票，賣方則需確認金額、進行房屋點交。到這邊代書的任務即結束，至於代書費用部分，根據契約自由原則，由買賣雙方各自協調達成共識即可。
四、代書的收費標準
代書的收費標準通常根據公定行情價進行，以「按件計酬」的方式進行報價。實際費用則會受到代書的能力、經驗以及委託事務的難度等因素的影響而有所不同。代書完成事項後會提供代書費用明細給委託人，如果遺漏了也可以自行向事務所拿取。一般來說代書費用分為以下三種：
- 代書諮詢費
客戶向代書諮詢不動產相關的法律問題、流程、稅費等
- 代書寫書狀費
指代書代客戶撰擬不動產相關法律文件
- 代書登記費
指代書替客戶辦理不動產所有權移轉登記，涵蓋買賣、贈與、繼承、信託
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五、代書貸款是什麼？
代書貸款是民間借貸的一種，意即向非金融機構（如銀行）申請的貸款，通常由代書本人或其他民間金主提供資金給需要貸款的客戶。
代書貸款的3大類型
- 無擔保品的代書信貸
代書信貸的審核寬鬆，只需有穩定收入就可以輕鬆借款。而申請時要注意，合法的代書信貸完全不要求提供抵押證件，也無需寄送存摺、印章等個人重要資料。
- 以車輛作為擔保品的汽、機車貸款
向代書申辦汽機車貸款，大部分需要經過動產擔保設定，也就是在申請人的汽機車上設定抵押權，目的是防止債務人不履行債務。而審核條件同樣十分寬鬆。
- 以房屋作為擔保品的二胎房貸
代書二胎房貸是在房屋已經先申請過一次貸款的情況下，又再向代書借貸申請第二筆貸款。要拿到款項須經過「抵押權設定」，意即借款人提供不動產作為債權擔保的流程。
什麼人適合代書貸款？
- 信用不良
- 曾有貸款、卡費遲繳的紀錄
- 使用現金卡或啟動循環利息
- 聯徵紀錄查不到評分資料的「信用小白」
- 需要急用資金
- 需要短期資金周轉
- 無法等待銀行審核7～14個工作天
- 被非法業者追討債務
- 還款能力有風險
- 負債比過高（>60%）
- 剛辦過貸款
- 名下沒有不動產
- 不動產持分
- 已有二胎貸款
3個代書貸款的優點
- 條件較寬鬆
代書貸款的審核條件較寬鬆，只要有薪轉證明與勞健保證明就可以申請，客戶的信用瑕疵、負債比、債務協商等狀況，都不在代書貸款的核貸考量中。
- 撥款快速
申請代書貸款，只要資料準備齊全，最快1天就可以核貸，方便即時解決急需資金的狀況；相較銀行申請至少要等待 7~14個工作天。
- 還款方便
申請代書貸款可以提前清償，隨借隨還不需要賠償違約金；相較銀行貸款則需要綁約，提前清償還要付違約金。
代書貸款的4步驟
- 提出申請：向合法代書洽詢合適方案並進行申請。
- 審核評估：準備好申請資料，專員對相關文件進行評估，並規劃代書貸款方案，進行試算；或是專員檢視房屋或車輛現況，並進行鑑價 。
- 對保簽約：雙方親自確認合約內容，並進行對保簽約。
- 過件撥款：完成上述流程/動保設定/抵押權設定 ，最快1天內即可撥款至指定帳戶。
六、3種挑選合法＆優良代書的方法
- 資訊公開
在選擇代書服務時，建議使用內政部不動產服務業資訊系統確認地政士的姓名、事務所名稱、地址、電話等基本資料，以及是否持有國家考試合格的地政士專業證照。其中易被忽視又最重要的一點是，合法的民間代書要有實體店面經營，且店內會擺放政府開立的證明，方便客戶當面詢問或協商。如果某代書業者沒有經營實體店面，又或是不願意進行對保簽約，就要懷疑這可能是詐騙集團。
- 利息、收費合理
合法的代書會在過件後才收費，且不會有綁約規定。一般而言，代書貸款的月利率介於1%至3%之間，年利率不得超過法定上限16%。至於代書事務的代辦費則不會超過10%，若超過這樣的範圍，就有可能存在詐欺的嫌疑。
- 不事先要求收取重要文件
合法的代書事務所不會在過件之前要求申請人先行簽約或拿取個人重要資料，像是存摺、印章、提款卡與身分證明文件等。需要注意若將個人證件拿去抵押借款，有可能會使自己的帳戶成為人頭帳戶，因此一定要保護好自己的重要資料。
七、結論
雖然處理不動產買賣、登記、貸款等事項找代書很方便，但在尋找代書時，除了要特別留意該地政士是否有國家考試合格的專業證照、是否經營實體店面之外，收費的合理範圍也要注意。謹慎小心才能確保交易安全無虞，讓代書成為不動產交易的神助攻。
