你有聽過預售屋嗎？預售屋最大的優點就是貸款成數高，可減清購房者的還款壓力，但同時要承擔的風險與不確定性也較大。若在建屋期間想要轉賣或轉讓該怎麼辦呢？本文將帶你一同了解預售屋轉讓的換約流程和相關費用。
一、預售屋是什麼？
- 預售屋的定義
預售屋是「領有建造執照尚未建造完成而以將來完成之建築物為交易標的之物」，也就是開發商在房屋尚未建成之前，便提前開始向市場銷售的房產，而買家是根據建築商提供的模型、樣品物等資料來購買房屋。
- 預售屋的優點
- 全新房屋且房型選擇多
- 低自備款且可分期
- 貸款成數高
- 可客變室內格局
- 預售屋的缺點
- 無法馬上入住
- 無法保證建築品質
二、預售屋紅單是什麼？
預售屋紅單就是指在參觀房屋後有意願購買的人，先領取的單據，保留其優先購買的權利。
- 紅單種類
- 房屋買賣預約單
當消費者看中某戶預售屋時，建商會要求支付5萬至10萬的訂金。收取款項後，會開立一張紅色的「房屋買賣預約單」，也就是紅單，證明款項已經收取並保留所選的戶型，這個過程被稱為「小訂」。預約單會保留7至10天的購買權利，如果期限內決定要購買，需進一步填寫「房屋買賣訂購單」；如果決定不買，也可以退回全部的訂金。
- 房屋買賣訂購單
如果買家在7至10天內決定要購買，也跟賣方議價完成確定交易細節，買方需要補足房屋總價約5%~10%的金額當作訂金，而賣家會給你一張紅色的房屋買賣訂購單。這張紅單並不是正式合約喔！所以在正式簽約以前決定不買也能夠退回全額訂金。
紅單可轉售或轉讓嗎？
- 紅單不可轉售
2021年7月開始，政府實施「實價登錄2.0」，其中就有明確規定預售屋紅單是禁止轉售的，違者會受罰15萬~100萬的罰鍰。
- 紅單可有條件轉讓
根據《平均地權條例》規定，禁止轉讓「預售屋買賣契約」，也就是紅單也不能轉讓，違者會受罰50萬~300萬的罰鍰。但是下列情形不在此限制中：
- 配偶、直系或二親等內旁系血親之轉讓
- 買受人死亡、破產或遭遇重大變故，導致無法繳款
- 財產被法院強制執行
三、預售屋可以轉賣嗎？
112年7月1日《平均地權條例》上路，第 47-4 條規定「預售屋之買賣契約，買受人僅能讓與或轉售給配偶、直系或二親等內旁系血親」、「建商不可以擅自同意或協助契約讓與或轉售，違規者皆可按戶（棟）處罰新臺幣50萬至300萬元。」因此預售屋買賣契約的買受人，在簽訂買賣契約後，就不能轉售給第三人，但上述限制是不溯及既往的，可看下方表格進行參考：
| 買賣契約 | 平均地權條例 |
| 112年7月1日以前 | 可將契約轉售，但新的買受人不可以再轉售 |
| 112年7月1日以後 | – 預售屋買賣契約的買受人，在簽訂買賣契約後，就不能轉售給第三人 – 買受人是配偶、直系血親、二親等內旁系血親間，或經主管機關核准的特殊情形外，可以轉讓或轉售 |
表格中「經主管機關核准的特殊情形」有以下6種：
- 非自願離職且超過6個月未就業，導致無力繳款負擔貸款費用。
- 買受人或其家庭成員，罹患重大傷病或特定病症，須6個月以上全日照顧。
- 買受人或其家庭成員的房屋，因災害毀損而須另行租屋。
- 買受人或其家庭成員發生事故，導致第三人死亡，或重傷須6個月以上全日照顧。
- 原買受人死亡，其繼承人無意保留。
- 共同買受人之間轉售或讓與。
四、預售屋轉讓流程
- 確認可否換約
112年7月1日《平均地權條例》開始施行，預售屋轉讓要依照「預售屋換約轉售限制規定」，來確認是否能夠換約。
- 簽訂預售屋權利讓渡契約
確認預售屋可以換約後，買賣雙方要簽署預售屋權利讓渡契約，讓新的買受人來承接之後的產權，並雙方約定「簽約款」及「換約款」的金額及日期。
- 買方依照契約約定時間付款
預售屋讓渡契約書通常會將款項分成簽約款與換約款，兩種款項各占總金額的約50%。簽約款是指在簽約當下或者簽約後的三天內需要支付的款項，而換約款則是在雙方與建商確認換約時支付的款項。此外，如果有做履約保證的話，要在「換約」之前將全部款項匯入專戶。
除了以上款項外，像是換約手續費、代書費用、履約保證設定費、仲介費等費用也要在此階段一併支付。
- 買賣雙方至建設公司辦理換約
買方將款項全數匯入後，買賣雙方就可以到建設公司辦理預售屋「換約」手續，確定該預售屋已轉移成功。
- 賣方申報房地合一稅
賣方必須要在簽訂私契日起的30天內，攜帶預售屋買、賣/讓渡的合約書向國稅局申報房地合一稅。
五、預售屋轉讓必備文件
買賣方簽署預售屋權利讓渡契約時，各自需要攜帶以下文件：
- 買方：身分證正本、印章
- 賣方：身分證正本、印章、建商收款證明、預售屋買賣契約書正本及附件
六、預收屋轉讓的相關稅費
