一、房子過戶是什麼？
房子過戶指的是透過買賣、繼承、贈與等方式將房產的所有權轉移給他人。簡單來說，就是將房屋的產權從原擁有者（甲方）的名下正式轉移到新擁有者（乙方）的名下。房產的過戶包括買賣、贈與及繼承這幾種不同的情形。
二、房屋如何過戶給家人？
房子要過戶給家人有三種方式，分別為贈與、買賣和繼承，以下表格整理三種移轉方式所課徵的稅賦：
| 稅目 | 贈與過戶 | 買賣過戶 | 繼承過戶 |
| 房地合一稅 | – | 實際成交價-(原始取得成本+相關費用)-土地漲價總數額 X 規定稅率 | – |
| 土地增值稅 | 地漲價總數額 x 稅率（ 20%～40%） | 可享受自用住宅優惠稅率10% | 免課 |
| 證券交易稅 | 免課 | 按成交價0.3%核課 | 免課 |
| 契稅 | 6% | 6% | 免課 |
| 贈與稅 | 按贈與時房屋或土地之當下之現值核課(220萬內免) | 除能提出支付價款之確實證明者外，贈與時房屋或土地之當下之現值核課 | – |
| 印花稅 | 按契約金額1‰核課 | 按契約金額1‰核課 | 協議分割繼承按分割不動產總值1‰核課 |
| 遺產稅 | – | – | 須合併其他遺產核課 |
贈與過戶方式
優點
- 可利用「每人每年244萬元的免稅額」來逐年贈與
- 利用「夫妻兩人每年488萬的免稅額」來加速移轉
缺點
- 需申報贈與稅，稅額會以「房屋評定現值」和「土地公告現值」為基準計算，但若公告現值未超過244萬，即可免繳贈與稅
- 未來房屋出售時會有較高的房地合一稅，因此受贈人若為短期持有，不建議使用贈與的方式過戶
買賣過戶方式
優點
- 土地增值稅可用自用稅率10%
- 移轉時可墊高買賣價金，未來出售時就可繳納較少的房地合一稅
缺點
- 根據遺產及贈與稅法，二親等以內親屬之間買賣視同贈與，因此須申報贈與稅，但若提供子女自己出錢的證明，就可免繳贈與稅
- 買賣過戶需要訂立「買賣契約」，且需有實質的價金金流紀錄。
繼承過戶方式
優點
- 不用繳納房地合一稅及土地增值稅
缺點
- 需先預立遺囑並公證
- 家族成員對於繼承的方式難以取得共識
三、房屋過戶需要哪些費用?
房屋買賣的過戶費用
賣方負擔部分
- 土地增值稅：
土地越大、持有時間越久，土地增值稅就越貴
可用以下網址進行試算：土地增值稅試算
- 履約保證費：
房屋成交價的萬分之三
- 房地合一稅：
(賣出價格-取得成本-費用)*稅率 ，需注意105年以後取得的不動產才須繳房地合一稅，稅率45%-10%
- 財產交易所得稅：
依照建物(不含土地)實際獲利併入個人所得稅申報，需注意104年以前取得的房屋才須繳財產交易所得稅。
買方負擔部分
- 契稅：
房子越新、越大，契稅就越貴
可用以下網址進行試算：契稅試算
- 買賣規費：
大約幾百～一兩千元
- 設定規費：
有貸款才需繳，預計貸款金額的*1.2/1000
- 印花稅：
依房屋土地的公告現值為準，約幾百到五六千元
- 履約保證費：
房屋成交價的萬分之三
房屋贈與的過戶費用
- 土地增值稅：
視土地漲價總數額而定（大約20%）
- 契稅：
依房屋評定現值的6%
- 印花稅：
房屋評定現值＋土地公告現值後的0.1%
- 地政登記規費：貸款金額1‰+書狀費80+謄本費20
- 贈與稅：
若是家人間的贈與，可利用免稅額避稅而不需繳交。
| 課稅淨額 | 稅率 |
| 2500萬以下 | 10% |
| 2500萬~5000萬元 | 15% |
| 5000萬元以上 | 20% |
也可用以下網址進行試算：贈與稅試算
四、房屋過戶的流程
- 請領印鑑證明（戶政事務所）
攜帶國民身分證、印鑑章，至戶政事務臨櫃辦理
- 申報土地增值稅、契稅（稅捐稽徵處）
至房屋所在地的稅捐稽徵處申報土地增值稅及契稅。若有欠繳的地價稅和房屋稅，要先繳清欠稅款再到稅捐機關辦理「查欠稅」費手續。
- 申報贈與稅（國稅局）
買賣雙方為二等親內、夫妻贈與房屋都須向國稅局申報贈與稅。
- 辦理移轉登記（地政事務所）
上述程序都完成才可至戶政事務所辦理產權移轉登記。
- 過戶完成
等待申辦程序，3~5個工作天便可過戶完成。
五、房屋過戶需準備哪些文件？
房屋過戶就是至地政事務所申請所有權移轉登記，以下是需具備的文件：
- 身分證(影本)
- 印鑑章
- 印鑑證明
- 土地建物權狀正本
- 土地登記申請書（下載連結）
- 房屋買賣契約書
- 土地增值稅、契稅繳款書
六、房子過戶時需要本人嗎？
一般來說，房屋過戶必備身分證影本、印鑑章、印鑑證明和房屋土地所有權狀，缺少一樣就無法過戶。但是在過戶時，只要具備印鑑證明和印鑑章，就不需本人至現場。
七、如何防止房子被過戶？
只要拿到屋主的身分證影本、印鑑章、印鑑證明和房屋土地所有權狀，就可以在屋主不知道的情形下將房子過戶。那麼有哪些方法可以防止房子被過戶呢？
- 妥善保管重要證件
上述四樣必備證件要妥善保管，盡量不要放在同一處。建議印鑑證明有需要時再申請，且身分證不要任意外流，以免被冒用。
- 辦理「印鑑廢止」
若你曾經申請過印鑑證明，他人只需取得你的印鑑章，即可偽造委託書並申請印鑑證明。為了防範這種情況，建議親自前往戶政事務所辦理「印鑑廢止」。完成「印鑑廢止」後，只有本人才能再次申請印鑑證明。
- 申辦「地籍異動即時通」
「地籍異動即時通」是政府提供的免費服務，可透過自然人憑證上網或親自攜帶身分證、印章至地政事務所辦理。一旦不動產發生買賣、拍賣、贈與等權利變動，系統將在「收件」和「異動完成」時通知申請人，讓你能即時掌握房產的異動情況，有效防範他人在你不知情的情況下將房屋過戶。
- 繳完房貸後不立即塗銷抵押權
建議在還完房貸後，可以先不塗銷抵押權，等房子要轉賣時再申請即可。這樣做可以防範有心人士假冒屋主並向地政機關申請權狀。且不塗銷抵押權，房產遭過戶時地政機關會通知當事人，可減少盜賣情形。
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